В качестве основной задачи прошедшего мероприятия организаторы декларировали «объединение ТСЖ Удмуртии в систему общественного контроля за работой коммунальных организаций». По их мнению, съезд ТСЖ Удмуртии должен был дать новый импульс для развития в республике такого перспективного способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ. Однако, несмотря на явное желание близких к властям общественников провести съезд на исключительно позитивном настрое, с трибуны прозвучали и критические выступления о реальных проблемах ТСЖ в Удмуртии. Одно из наиболее запомнившихся участникам мероприятия выступлений - речь председателя ТСЖ «Наговицына 8» Владимира Ферштейна. По просьбе читателей газета «День» публикует его доклад в сокращённой редакции.

Из выступления Владимира ФЕРШТЕЙНА, председателя ТСЖ «Наговицына, 8»:

1. Повышение ответственности собственников и арендаторов помещений, ТСЖ и УК за задержку платежей за потреблённые и поставленные по договорам ЖКУ.

Ещё 4 года назад задолженность населения по оплате услуг в ЖКХ составляла около 30 млрд руб. В настоящее время эта сумма выросла на порядок и продолжает стремительно увеличиваться. Наше законодательство очень либерально в отношении должников – физических лиц. Управляющая организация (ТСЖ или УК) обязана несколько раз предупредить должника и уговорить его оплатить оказанные ЖКУ. А злостный должник может откровенно издеваться, заявляя: «только через суд». Это наносит урон всей системе ЖКХ. Некоторые УК, используя ситуацию, допускают нецелевое использование платежей жильцов за КУ, без стеснения наращивая задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов. Как ни странно, это может продолжаться годами, и УК-должники работают как ни в чем не бывало (при попустительстве правоохранительных органов?). Так быть не должно, т. к. в конечном итоге за должников через повышение тарифов платят добропорядочные граждане и управляющие организации. Власть должна как можно скорее закрыть имеющиеся прорехи в законодательстве и исключить возможность злостным должникам работать на рынке ЖКУ.

2. О страховании денежных средств ТСЖ на расчётных счетах в банках.

В начале октября «рухнул» очередной российский банк «Пушкино» в Подмосковье. Из телевизионных новостей стало понятно, что в этой истории в числе прочих юрлиц пострадало и ТСЖ из г. Пушкино. По действующему законодательству (закон № 177–ФЗ от 23.12.2003 г. «О страховании вкладов физлиц в банках РФ») денежные средства юридического лица – ТСЖ на банковском счёте даже в пределах суммы 700 тыс. руб. не защищены страховкой в отличие от вкладов граждан.

Предлагаю сообща разобраться: прав ли законодатель, лишивший защиты денежные средства ТСЖ, которые фактически являются платежами жильцов МКД и ничем не отличаются от депозитов граждан.

Нелогичность положений закона № 177 от 23.12.2003 г. в отношении денежных средств, имеющих «одну и ту же природу», подтверждается другим действующим федеральным законом № 271-ФЗ от 25.12.2012 г., который гарантирует 100%-ную защиту всех денежных средств, аккумулируемых для выполнения капремонта МКД на спецсчёте ТСЖ.

3. Об оптимизации отчётности ТСЖ перед различными организациями.

В последнее время участились случаи проверок ТСЖ, проводимых различными надзорными органами, и требований разнообразной отчётности. При этом проверки и запросы информации ничем не обоснованы. Проверки и требования информации по принципу «общего чоха» отвлекают председателя ТСЖ от решения вопросов управления МКД и заставляют тратить время на ненужную бюрократическую отчётность. Нужно прекратить «кошмарить» ТСЖ без каких-либо причин и поводов.

4. О раскрытии информации о деятельности ТСЖ на различных сайтах и введении электронных паспортов МКД.

Подавляющая часть жителей МКД не читают даже прямо касающиеся их объявления. Мне приходится придумывать разнообразные способы привлечения внимания вечно спешащих жильцов, печатая информацию «метровыми буквами» на цветной бумаге, вешая листки специально косо, рисуя стрелки, цветочки и применяя прочие «хитрости».

Возникает закономерный вопрос: кто-нибудь в столице (из тех, кто разрабатывал постановление Правительства
№ 731) исследовал вопросы эффективности раскрытия информации о деятельности ТСЖ (УК) на федеральных и региональных сайтах с учётом ненадлежащего качества придуманной кем-то структуры раскрываемой информации и плохой работы самих сайтов?

При этом функционирующий несколько месяцев сайт www.reformagkh.ru по состоянию на август т. г. «был заточен» под УК и не учитывал некоторые особенности работы ТСЖ. В дополнение ко всем «ляпам» разработчики сайта «забыли» сделать подробную и понятную методичку, которая бы позволяла работать на сайте пожилым председателям ТСЖ, которые освоили ПК далеко не в юном возрасте и не обладают орлиным зрением.

Об электронных паспортах МКД. «Специалисты» Минрегионразвития, которые готовили проект постановления Правительства (ПП) РФ от 28.12.2012 г. № 1468 «О порядке предоставления информации…», по всей видимости, не представляли реального положения с технической документацией на МКД. Так, например, наш 14-этажный дом на Центральной площади Ижевска, по советской традиции, был сдан в эксплуатацию в последние дни декабря 1969 года. При передаче МКД в управление ТСЖ в 2008 г.
УК – ГЖУ не передало нам ни одного листа проектной техдокументации. Более того, институт «Удмуртгражданпроект», который выполнял привязку фундамента дома (спроектированного мастерской «Моспроект») на местности, спустя 25 лет (по истечении срока хранения) уничтожил все чертежи на фундамент нашего дома. Парадоксальная ситуация: дом повышенной этажности и опасности, построенный с грубейшими отступлениями от проектной документации (с газовыми плитами вместо электрических), стоит более 40 лет, а проектная документация на строительные конструкции и многие инженерные системы отсутствует! Наверное, дома по ул. Наговицына не единственные, в подобной ситуации в Ижевске сотни домов. Считаю, что администрация города – единственный учредитель упомянутой УК – МУ ГЖУ – должна обеспечить восстановление проектной документации на такие дома.

Приходится с сожалением констатировать, что у разработчиков ПП № 1468 и у чиновников на местах отсутствует какой-либо системный подход к созданию и поддержанию в актуальном состоянии больших баз данных. Если чуть-чуть подумать, то становится очевидным: значительная часть информации для электронных паспортов (ЭП) МКД уже имеется, многократно оплачена жильцами и «крутится» в различных расчётных центрах, выполняющих по договорам с ТСЖ ежемесячные начисления платы за ЖКУ. Но эти расчётные центры не упомянуты в нормативных документах среди исполнителей, причастных к созданию и ведению ЭП. Поэтому органы МСУ, опираясь на ПП № 1468, предписывают УК и ТСЖ своими силами и средствами обеспечить создание и ведение электронного паспорта МКД, форма которого предусматривает тысячи строк различной информации по всем инженерным системам дома!

Напрашивается естественный вывод: в первую очередь должны быть разработаны методика и программное обеспечение для создания и ведения баз данных по электронным паспортам МКД. В создании и сопровождении баз данных должны быть задействованы все организации, участвующие в поставках коммунальных ресурсов потребителям, в обслуживании различных инженерных систем МКД, в расчётах платежей за ЖКУ. И только после создания баз данных, если останутся свободные поля, можно привлекать к их заполнению ТСЖ или УК. Разрабатывая подобные ПП и другие нормативные акты, сотрудники ведомств в столице обязаны принимать во внимание очень важный фактор: в правлениях ТСЖ работают, как правило, пенсионеры в возрасте за 60-70 лет, а не продвинутые пользователи - 20-летние молодые люди, которые могут работать на ПК «с закрытыми глазами».

5. О качестве подготовки законодательных и нормативных актов в области ЖКХ (ПП №№ 253, 354, 344 и др.).

К сожалению, в последние годы важные для десятков миллионов граждан РФ федеральные нормативные акты в сфере ЖКХ разрабатываются и принимаются без широкого предварительного обсуждения и глубокой проработки последствий заложенных в них решений. В качестве примера приведу некоторые постановления Правительства РФ, вступившие в действие в 2011-2013 гг.

Постановление от 28.03.2012 г. № 253 «О требованиях к осуществлению расчётов…» предписывает управляющим организациям обеспечивать без задержек перечисление поступивших им денежных средств населения на расчётные счета организаций, поставляющих коммунальные ресурсы. Вместо того чтобы убрать с рынка ЖКУ УК (ТСЖ), допускающие нецелевое использование денежных средств жильцов МКД, разработчики постановления решили превратить в ад работу бухгалтеров всех ТСЖ и УК. Объем работы бухгалтеров должен увеличиться в разы, что, соответственно, потребует увеличения расходов на заработную плату. Кроме того, многократно усложняется сверка платежей между ТСЖ (УК) и ресурсоснабжающими организациями.

Постановление от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг…» (см. п. 5 приложения № 1 «Требования к качеству коммунальных услуг») допускает снижение температуры ГВС в течение суток от 3 до 5 0С, что противоречит п. 2.4. СанПиН 2.1.4.2496-09: «Температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 0С и не выше 75 0С». ООО «УКС» поставляет в наш дом ГВС со средней температурой на подающей трубе в точке установки общедомового прибора учёта около 57 0С, что даёт в точках водоразбора на подаче ниже 55 0С, а в 42 квартирах наших 14-этажных домов «на обратке» – немногим выше 45 0С . Некоторые жильцы квартир «на обратке» ГВС отказываются от уже установленных квартирных счётчиков, поскольку расход чуть тёпленькой ГВС при такой температуре получается значительным. Неоднократные обращения к техническому руководству ООО «УКС» положительных результатов не дают. Поставщик не желает поднимать температуру ГВС на подаче, с тем чтобы в квартирах «на обратке» обеспечить требования п. 2.4. СанПиН, и предлагает ТСЖ исправить проектные решения «Моспроекта» – реконструировать систему ГВС дома за счёт средств пенсионеров, которые составляют большую часть жильцов дома! Вот наглядный результат нестыковок двух нормативных документов федерального уровня и отношения поставщика к ТСЖ, которое, не получив счет-фактуру, ежемесячно оплачивает ГВС с точностью до копейки, а по оплате тепловой энергии на отопление МКД по состоянию на 15.10.2013 г. имеет положительное сальдо в размере более 200 тыс. руб.

Постановление от 16.04.2013 г. № 344 «О внесении изменений в некоторые акты правительства…» устанавливает, что всё потребление Х и ГВС в МКД, превышающее начисления по нормативам потребления КУ, оплачивается ТСЖ (УК). При этом не сделано никакой дифференциации МКД в зависимости от состояния внутридомовых систем водоснабжения. Если в случае дырявых труб в подвале всё логично, то почему при наличии новой разводки в подвале, в квартирах и новых стояков ХВС, ГВС, при отсутствии каких-либо протечек ТСЖ должно оплачивать воду, потреблённую жильцами дома?

Почему разработчики постановления не учли того, что в квартирах МКД, не оборудованных индивидуальными счётчиками Х и ГВС, могут быть жильцы, которые безалаберно относятся к расходованию воды? И почему разработчики этого ПП исключают вероятность недобросовестности отдельных жильцов по отношению к ТСЖ или УК? Кто может объяснить парадокс: почему жильцу МКД в квартире с ИПУ 10-15-20 куб. м воды по показаниям его счётчика начислить можно, а жильцу в квартире без счётчика (при отсутствии утечек на стояках и разводке) нет?

6. О необходимости гуманизации законодательства в области административной ответственности за отдельные недоработки в деятельности ТСЖ и их должностных лиц.

В 2011 году значительно – скачкообразно – увеличились административные штрафы. Так, за невыполнение требований пожарной безопасности орган пожарного надзора получил право накладывать штрафы на юридическое лицо от 150 тыс. рублей. Разработчики этих очень жёстких поправок в КОАП, недолго думая, смешали в одну кучу все юрлица - и гигантов индустрии с миллиардными оборотами, и некоммерческие организации – ТСЖ и СНТ, на банковских счетах которых очень скромные суммы платежей жильцов МКД и членов товариществ.

Что значит оштрафовать некоммерческую организацию на 150 тыс. рублей? Это значит лишить её возможности выполнить необходимые противопожарные мероприятия. В результате ТСЖ придётся дополнительно собирать с жильцов МКД немалые целевые платежи.

Считаю, что депутаты ГД РФ должны выделить НКО (ТСЖ, СНТ и др.) в отдельную категорию юридических лиц и исключить применение к ним и к должностным лицам (председателям правлений) подобных драконовских мер.

Законодательство региона в части правил содержания придомовых территорий выглядит тоже нелучшим образом. Создаётся впечатление, что поставлена цель: любыми способами пополнять дефицитные бюджеты муниципальных образований. За любое малозначительное упущение УО – сразу штрафы от 15 тыс. рублей. Репрессивный уклон таких мер очевиден, поскольку при обоснованных обращениях в арбитраж последний зачастую встаёт на сторону оштрафованной УО.

7. Семинары и конференции по вопросам развития ЖКХ превратили в очень доходный бизнес.

Организация «Консультационный центр «Кодекс» и другие подобные в Москве каждую неделю предлагают участие в семинарах по различным вопросам ЖКХ, проводимых в разных городах и странах, стоимостью тысячи долларов и евро. Например:

08-15.09.2012 – Испания – «Взыскание задолженности в ЖКХ» – 96 400 р.

06-12.10.2012 – Ташкент-Бухара – «Договорная работа на предприятии» – 76 800 р.

17-24.11.2012 – Эйлат-Иерусалим – «Оптимизация налогообложения» – 86 400 р.

06-16.03.2013 – Сингапур-Индонезия – «Взыскание задолженности в ЖКХ» –143 600р.

На кого рассчитаны такие мероприятия? На чиновников, готовых за счёт бюджета круглый год путешествовать по всему миру? Нам, председателям ТСЖ, утверждённые общими собраниями собственников сметы затрат не позволяют тратить десятки и сотни тысяч рублей на подобные семинары. Нам нужны семинары на местах, на которых можно обсуждать все «за» и «против» новых законов и нормативных актов.

Было бы правильным, если бы разработчики проектов законодательных и нормативных актов перед согласованием этих документов в своих организациях выходили «в народ» - в 3-5 регионов - и напрямую без посредников слушали нелицеприятные отзывы председателей ТСЖ и руководителей УК о предлагаемых ими документах.