Что делать с домовыми собраниями и договором с ГЖУ?

Под давлением акций протеста по всей стране Правительство РФ отодвинуло обязательные сроки проведения собраний по выбору формы управления многоквартирным домом на 10 месяцев - с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года. Это позволило активистам Координационного Совета и Движения «Домовые комитеты Ижевска» подготовить поправки в проект типового договора, который сегодня навязывается Администрацией города и Городским Жилищным Управлением (ГЖУ).

Совет домовых комитетов рекомендовал тем домам, которые не доверяют создаваемым сегодня частным управляющим компаниям, но не готовым к созданию ТСЖ или введению непосредственного управления (а таких сегодня в Ижевске почти 100 процентов), (1) проводить домовые собрания, (2) выбирать на них Совет уполномоченных (домовой комитет) и (3) предъявлять муниципалитету претензии по капитальному и текущему ремонту. При этом, (4) добиваться от ГЖУ заключения договора на основе разработанных домовыми комитетами поправок.
В адрес руководства ГЖУ и Главы Администрации г. Ижевска было направлено предложение вступить в переговоры по принятию нашего проекта договора в качестве типового взамен того кабального, что был утвержден в апреле 2005 года постановлением мэра Ижевска. Однако должностные лица это предложение проигнорировали, а попытки реализовать его на уровне отдельных домов вязнут в юридических формальностях и бюрократической трясине.
В этих условиях встает вопрос, что делать активистам конкретных домов в условиях, когда до 1 января 2007 года осталось всего два месяца? Следует ли подписывать договор на условиях чиновников опасаясь, что после
1 января многоквартирные дома, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, администрация должна будет выставить на конкурс и уже без учета мнения жителей отдаст в управление гжу или другой, выигравшей конкурс, частной управляющей компании?
Здесь есть несколько вариантов (этапов) действий.

1. Протестная кампания

Попытаться все-таки путем участия в массовых выступлениях в течение ноября заставить Администрацию г. Ижевска изменить содержание Типового договора с управляющей компанией с учетом поправок Совета домкомов и новых федеральных нормативных актов (постановлений Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 и от 13 августа 2006 г. № 491) и, в случае успеха, в декабре принять решение общего собрания на условиях внесения этих поправок. Поддержать требование Союза Координационных Советов России (СКС) о переносе сроков обязательного проведения общих собраний с 1 января 2007 года на 1 января 2010 г., чтобы за этот период была принята и реализована государственной программы капремонта жилого фонда. Последнее актуально и для бывших муниципальных общежитий Ижевска, жители которых все равно не успевают самостоятельно выбрать форму управления своим домом.

2. Конкурсные правила

Если протестная кампания не принесет результата, не исключено, что тактически выгоднее будет пока отказаться от выбора общим собранием формы управления домом. Дело в том, что в феврале 2006 года Правительство РФ выпустило Постановление «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (от 6 февраля 2006 г. № 75), которое ЛУЧШЕ защищает права жителей, чем принятый в апреле 2005 года Администрацией г. Ижевска «типовой договор» на управление домом.
Так, согласно федеральным правилам проведения конкурсов, для управляющей компании (УК) устанавливается размер обеспечения исполнения обязательств на сумму от 50 до 75% от стоимости месячной платы за содержание и ремонта всего дома в виде страхования ответственности, банковской гарантии или залога депозита. То есть риск потерять все платежи в результате того, что, например, руководитель УК сбежит с деньгами жителей, существенно снижается. Предусматривается также обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом (в договоре ГЖУ этот пункт отсутствует). Срок действия договоров управления домом на условиях конкурса равен 1 году.
Правда, при этом нет гарантии, что в результате конкурса ваш дом отойдет к муниципальной компании (ГЖУ), а не в управление частной фирмы. Однако, согласно правилам, «организатор конкурса (то есть – орган и местного саумоуправления. – А.К.) несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) специализированной организации, связанных с проведением конкурса и совершенных в пределах полномочий, переданных ей организатором конкурса на основе договора».
Таким образом, проводя конкурс, власти берут на себя ответственность за возможные негативные последствия, в том числе и за возможный отказ от обязательств по неисполненному капитальному и текущему ремонту прежнего балансодержателя (т.е. ГЖУ).

3. Протокол разногласий

Кроме того, после проведения конкурса жителям не следует автоматически подписывать договор с УК, выбранной Администрацией. Согласно тому же Постановлению № 75 «победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Просто подписывая кабальный договор, гражданин тем самым берет на себя определенные обязательства и уже не сможет оспорить их в суде. Единственный способ защититься - воспользовавшись нормами ст. 445 ГК РФ («Заключение договора в обязательном порядке»), составить протокол разногласий  к договору на управление многоквартирным домом и направить его управляющей компании (ГЖУ или частной УК). Для этого в течение 30 дней с момента получения предложения о заключении договора необходимо предоставить в управляющую организацию отказ от заключения договора в предложенном виде с обоснованием того, почему предложенный вариант договора непригоден и как следует его изменить, чтобы он стал более приемлемым. При его отклонении разногласия, возникшие при заключении договора, рассматриваются в суде.
В настоящее время эксперты Совета домовых комитетов г. Ижевска готовят проект протокола разногласий. Ознакомиться с ним можно будет в одном из будущих номеров газеты «День» или обратившись по контактному телефону Движения «Домовые комитеты Ижевска» - 78-20-05.