Проблемы банковского кредитования застройщиков

Вчера, 24 мая, в Ижевске (Удмуртская Республика) начала свою работу Всероссийская научно-практическая конференция «Пути реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», проводимая в рамках VII Международной специализированной выставки  «Город XXI века».

По многочисленным просьбам наших читателей публикуем наиболее интересные доклады

Докладчик: ведущий юрист – консульт

 Фонда «Институт экономики города» г. Москва -

Александр Борисович Копейкин.

Проблемы банковского кредитования застройщиков

1. Доля банковского кредитования застройщиков по-прежнему остается незначительной.

2. Застройщики продолжают ориентироваться на различные схемы привлечения средств населения. Принятие Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» активизировало поиск альтернативных схем финансирования, направленных на привлечение средств физических лиц в обход принятого закона. Большая часть схем достаточно рискованны для долевых инвесторов и не гарантируют достижения основной цели – приобретение жилья. Тем не менее, в результате поиска появляются и цивилизованные решения, например схема с привлечением средств граждан на депозиты банков с последующим кредитованием застройщика банком.

3. Процентные ставки банковского кредитования застройщиков остаются относительно высокими и дифференцированными в зависимости от характеристик проекта и кредита. Ставки имеют тенденцию к снижению, в частности по коммерческим объектам ставка вплотную приблизилась к уровню ставки, по которой предоставляются кредиты предприятиям и организациям в других отраслях экономики.

4. Банки считают кредитование строительства под залог собственно объекта строительства рискованным. Сбербанк России оценивает стоимость залога земли и незавершенного строительства не более чем 30% от необходимых затрат на строительство, и для получения кредита Сбербанк требует от застройщика ликвидного залога на 70% от величины кредита. Наличие подобного рода ликвидных непрофильных активов у застройщика предоставляется проблематичным.

5. Отсутствие ликвидного залога обусловлено слабым развитием конкурсного предоставления земельных участков в собственность для строительства на аукционах, предусмотренного законодательством. Не решена проблема определения рыночной стоимости земельного участка, не в последнюю очередь по причине отсутствия развитого рынка земельных участков.

Затруднена оценка комплекта документов, которые необходимы для строительства. Экспертные оценки говорят об относительно высокой стоимости комплекта документов, однако формальная цена, по мнению застройщиков, значительно ниже фактической.

До сих пор практика регистрации ипотеки земельного участка и стоящегося  объекта не установилась.

Ликвидность прав на строительство банки считают невысокой, хотя существующие схемы разделения юридических лиц с последующей сменой собственника того юридического лица, у которого остаются права на строительство, представляется интересным решением данной проблемы.

6. Следует отметить, что принятие Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стимулировало и активность банков. Уже отмечалась схема Сбербанка России. Интересным представляются предложения ВТБ, который рассматривает возможность предоставления кредита для строительства без дополнительного ликвидного залога, но с участием в прибыли застройщика как компенсацию повышенного риска.

7. Негативная ситуация складывается с реализацией положений Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым все участки под жилищное строительство после 01.10.2005 должны предоставляться исключительно на аукционах в собственность или аренду. Лишь менее 8% земельных участков с момента введения в действие указанных положений было предоставлено через аукцион, подавляющее большинство по внеконкурсным процедурам. Сложившаяся ситуация тормозит развитие рынка земли под застройку, а значит не создает предпосылок для повышения ликвидности основного залогового обеспечения для застройщиков – земельных участков. Отсутствие конкурсного предоставления земельных участков обуславливает распространение краткосрочной аренды, как основного права на котором застройщикам предоставляются земельные участки.  При таком положении дел застройщик, фактически, остается без основного потенциального залогового обеспечения – прав собственности на земельный участок, т.к. аренда, тем более краткосрочная, редко рассматривается банками, как существенный предмет обеспечения. Застройщик вынужден предоставлять иные формы обеспечения (имущество компании, акции, поручительства и гарантии третьих лиц), что усложняет и затягивает процесс кредитования.

 Для решения существующих проблем необходимо:

­           продолжать внедрение аукционной системы предоставления земельных участков для строительства;

­           повышать прозрачность затрат на получение пакета документов, который позволяет вести строительство;]

­           повышать общую прозрачность экономики и в частности строительной отрасли, вводить международную систему отчетности и аудита;

­           добиться единообразного, низкозатратного решения вопросов регистрации ипотеки земли (или права аренды земельного участка) и строящегося  здания, строения, сооружения, в том числе и путем дальнейшего уточнения законодательства;

­           усовершенствовать Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в то же время добиться соблюдения его на практике;

­           отслеживать практику (в первую очередь судебную) по реализации уже вступивших в силу, но еще недостаточно востребованных участниками рынка изменений и дополнений в федеральное законодательство (в частности по ипотеке недостроенного объекта).