"Пути реализации Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России"-3

Вчера, 24 мая, в Ижевске (Удмуртская Республика) начала свою работу Всероссийская научно-практическая конференция «Пути реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», проводимая в рамках VII Международной специализированной выставки  «Город XXI века».

По многочисленным просьбам наших читателей публикуем наиболее интересные доклады

Докладчик: Начальник отдела правовой и

кадровой работы организационно-

контрольного управления

Министерства строительства,

архитектуры и жилищной политики

Удмуртской Республики

 О.Г. Устинова

Проблемные вопросы реализации Федерального закона

от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в

долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Прошло более года с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», но закон до сих пор эффективно не работает. Связано это с рядом проблем, которые возникают при его реализации на практике.

В соответствии со статьей 27 Закона он распространяется на  отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года, т.е. после вступления в силу закона. Поскольку сегодня застройщики привлекают средства в основном для продолжения строительства объектов, начатых до 2005 года, договоры участия в долевом строительстве почти не заключаются.

Новый закон сразу с момента своего выхода был встречен строителями критически. Многие его положения стали, по сути, препятствием активному развитию жилищного строительства.

Во-первых, для того, чтобы привлекать средства дольщиков обязательным условием является владение земельным участком на праве собственности или аренды. Вместе с тем, Земельным кодексом установлены нормы по предоставлению земельных участков под жилищную застройку на аукционах. Данные нормы, хотя и были введены через полгода после вступления в силу закона о долевом строительстве, тем не менее, застали врасплох застройщиков и муниципалитеты, которые сегодня уполномочены распоряжаться земельными участками.

В регионах сложилась ситуация, когда земельные участки раздавались без оформления правоустанавливающих документов, без проведения работ по их формированию и постановки на государственный кадастровый учет. Застройщики в отношении таких земельных участков уже понесли определенные затраты, а в ряде случаев начали «собирать деньги» с будущих жильцов. Но, поскольку, после 1 октября 2005 года предоставление земельных участков под жилищное строительство должно осуществляться исключительно на аукционах, неправильно розданные земли стали «экспроприироваться» органами Прокуратуры и Федеральной антимонопольной службы.

Безусловно, это обстоятельство только нарушает права граждан, уже оплативших свое право на квартиры в домах,  которые строительные организации не могут начать строить, так как невозможно без правоустанавливающих документов на земельный участок получить разрешение на их строительство. А вероятность того, что после проведения аукциона прежний «незаконный владелец» земли окажется «победителем», слишком мала.

Чтобы избежать возможных проблемных вопросов, связанных с предоставлением земель в переходный период, правильнее было бы провести «ревизию», и земельные участки, в отношении которых застройщики уже понесли определенные расходы при проведении проектоно-изыскательских работ, связанных со строительством жилых домов, надлежащим образом оформить во владение для строительства на них жилья, вместо того, чтобы их отбирать у фактических владельцев.

Не меньше проблем возникает при освоении земель в районах уже существующей застройки. Средства, затраченные на отселение жителей из частного сектора, включаются в стоимость жилья, а это неизбежно ведет к росту цен на недвижимость.

Другим условием привлечения средств дольщиков, которое вызывает недовольство строителей, является обязанность продекларировать свои возможности и зарегистрировать каждый договор, чтобы не допустить «двойных продаж». Вместе с тем, застройщики считают, что данные требования только усложняют процесс привлечения средств в строительство и никак не могут защитить мелких «соинвесторов-дольщиков».

Принятие Закона не оградило участников строительства от возможной встречи с недобросовестным застройщиком. Если раньше мошенник собирал деньги с доверчивых граждан, не имея разрешения и проектной документации на строительство, а затем исчезал из поля их зрения, то сегодня для того, чтобы сделать это на «законных» основаниях, достаточно, например, забить две сваи.

Многие фирмы чтобы избежать требований Закона вместо заключения договоров участия в долевом строительстве, привлекают денежные средства граждан посредством:

оформления предварительных договоров; внесения потенциальным покупателем денежных средств на банковский депозит; привлечения денежных средств путем выдачи векселя; создания паевых инвестиционных фондов; выпуска жилищных сертификатов.

Новый закон не остановил мошенников, но нанес удар по репутации многочисленного отряда строителей. Небольшие компании вынуждены сворачивать свою деятельность: банки не предоставляют им долгосрочные кредиты. Снижение предложения на рынке строительства жилья может породить рост и без того высоких цен на недвижимость.

Строители не отрицают необходимости защиты прав дольщиков, но последствия непродуманности принятого Закона могут привести к негативным последствиям: сокращению объемов строительства жилья, росту цен на квартиры, замедлению темпов развития отрасли. Первые признаки этого уже ощущаются в регионах.

Но нельзя говорить, что принятый Закон плох во всем. Безусловно он был крайне необходим и его нормы во многом продиктованы требованиями практики.

Например, закон о долевом участии в строительстве, наконец, расставил все точки над «i». Покупатели квартир в строящихся домах теперь дольщики, а не «инвесторы». А это значит, что по отношению к ним можно применять закон о защите прав потребителей. Кроме того, в Законе прописан принцип «полной неустойки», т.е. застройщик, который не выполнил свои обязательства своевременно, обязан возместить дольщикам все убытки, а по закону о защите прав потребителей еще и моральный вред, если неисполнение обязательств застройщиком причинило нравственные страдания.

К положительным моментам также следует отнести то, что новый закон, содержит нормы, предусматривающие государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Эти положения необходимы для исключения образования и деятельности так называемых «строительных пирамид».

Сегодня обязательным условием деятельности строительных фирм является предоставление ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, в том числе о выполнении обязательств по договорам.

Формы, по которым должна предоставляться информация, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства».

       Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 12 января 2006 года № 06-2/пз-н «Об утверждении методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утверждены Методические указания, согласно которым застройщики обязаны предоставлять ежеквартально информацию о своей деятельности.

Но, несмотря на положительные моменты, к 214-му закону остается много претензий. Строители пролоббировали большое количество поправок, которые могут вернуть законодательство к тому времени, когда интересы дольщиков никак не защищались. Бизнес хочет играть по старым правилам, а точнее, без четких правил.

       Конечно, принятие поправок к закону необходимо и актуально, но задача состоит не в том, чтобы ущемить интересы потребителя, а в том, чтобы выровнять ответственность между дольщиком и застройщиком.