Информационное Агентство «День»
Поддержать газету "День"
В начале этой недели стало известно о двух изменениях в 132-м постановлении правительства Удмуртии, которое регулирует принципы компенсации процентной ставки по жилищным кредитам в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». Самым неожиданным стало изменение самой процентной ставки по кредитам, которые выдаются только Сбербанком. Раньше величина ставки была плавающей и зависела от ставки рефинансирования Центрального Банка. Формула расчета максимальной величины выглядела как ставка ЦБ плюс 4 процента. Если говорить грубо, то эти 4 процента – это и есть прибыль Сбербанка. При этом до сих пор ЦБ держал ставку рефинансирования выше 11,5 процента, что, в свою очередь, позволяло Сбербанку выдавать кредиты молодым семьям не выше 15,5 процента годовых.
Однако политика планомерного понижения ставки рефинансирования, которую проводит Центробанк, привела к тому, что 13 июля ставка снизилась с 11,5 до 11 процентов. Такое изменение должно было обязать Сбербанк снизить максимальную ставку по кредитам молодым семьям до 15 процентов годовых, но, видимо, Сбербанк решил дополнительно заработать на республиканской программе и на снижение ставки не пошел. Вместо этого был подготовлен проект постановления правительства Удмуртии, который в ближайшее время, вероятно, будет принят и в котором заложено, что ставка рефинансирования станет фиксированной – 16 процентов годовых.
Это решение исключительно в интересах банка, потому что и бюджету, и молодым семьям, естественно, выгодно, чтобы кредит стоил дешевле. Тем временем кредит, наоборот, становится дороже. Правда, семьи от этого не пострадают – льготная ставка теперь тоже будет фиксированной и составит 5 процентов - столько же, сколько обещали компенсировать и раньше. Это означает, что лишние проценты придется оплачивать из бюджета Удмуртии. Почему это изменение прошло – непонятно. Видимо, республиканские власти не смогли или не захотели бороться за понижение ставки.
Если представить эти изменения в рублях, то суммы получаются очень даже внушительные. Предположим, средняя однокомнатная квартира по программе «Обеспечение жильем молодых семей» стоит приблизительно 1,2 млн рублей. При ставке в 16 процентов годовых за первый год кредитором будет выплачено примерно 180 тыс. рублей. Из этих денег 124 тыс. (11%) оплатит бюджет. Если грубо прикинуть, что по всей Удмуртии будет продано 1500 квартир по средней цене 1,5 млн рублей, то получается, что в первый год после продажи всех квартир бюджет должен будет погасить процентную ставку ориентировочно в размере 184 млн рублей. Это только в первый год. Получается, что один процент, за который не пришлось бы платить в случае, если бы условия программы оставались прежними, – это почти 17 млн рублей. Такова, как говорится, цена вопроса.
Одно из мнений, которое высказывают наблюдатели, объясняя уступки Сбербанку, – это своеобразная сделка. Второе изменение в программе можно считать ответной уступкой Правительству УР. Об этом изменении было известно заранее. Еще две недели назад о нем заявил первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Рустам Хабибуллин.
Заключается оно в изменении принципа расчета площади предоставляемого на льготных условиях жилья. Ранее такой расчет производился согласно социальной норме – 18 кв. метров на человека. В новой версии документа сказано, что жилье будет предоставляться исходя из численности семьи. Семья из двух человек сможет претендовать на однокомнатную квартиру, из трех - на двухкомнатную, из четырех и более – на трехкомнатную. Это изменение мало меняет суть дела и новых возможностей для семей практически не предоставляет. Оно будет действовать только в тех случаях, если молодая семья захочет приобрести квартиру с большой площадью, но с меньшим количеством комнат. Однако однокомнатные квартиры свыше 36 кв. метров есть не у всех застройщиков. По сегодняшним данным, большими однокомнатными квартирами располагают только «АСПЭК-Домстрой» (до 49 кв. м) и «КОМОС-Строй» (до 39 кв. м). В случае с этими квартирами Сбербанк будет вынужден увеличить максимальную сумму кредита, невзирая на социальные нормы. Это повышает риски банка, и, вероятно, фиксирование процентной ставки могло стать своеобразной компенсацией за это изменение.
Хотя, с другой стороны, Сбербанк, увеличивая сумму кредита, повышает также и свою прибыль.
Закон – прежде всего
Решив, очевидно, что изменение республиканской программы – дело двух минут, одна из претенденток на получение льготного жилья задалась вопросом, почему отобраны именно эти шесть застройщиков, ведь она была готова отдать предпочтение другой фирме. Как объясняют чиновники, составлялся некий «рейтинг» фирм, определивший участников. Первые шесть позиций в этом рейтинге были «проходными» и давали право участвовать в программе.
Однако, как считают некоторые эксперты, такой механизм распределения может оказаться неправомерным. Согласно законодательству (п. 2 ст. 4 Гражданского кодекса РФ), граждане вольны заключать сделки в своих интересах. Поэтому никто не может за нас решить, какой застройщик «хороший», а какой «плохой». В случае же с программой получается, что чиновники за нас определили фирмы, которым следует доверять. В судебной практике такие действия называются «навязанной услугой», когда вместе с приобретением одного товара покупателю навязывают приобретение другого. В данном случае вместе с услугой предоставления льготного жилья нам навязывают сотрудничество с определенными третьими лицами.
Более корректно могла бы выглядеть схема, когда администрация, например, заключала бы с молодой семьей договор. В документе могло бы обговариваться, что если семья найдет застройщика, готового продавать жилье с рентабельностью не выше десяти процентов, то администрация, в свою очередь, готова будет гасить часть процентной ставки в Сбербанке. Тогда бы у семьи не возникало ограничений в выборе фирм-застройщиков, а у застройщиков появились бы равные шансы участия в республиканской программе. Приблизительно такая схема используется в федеральной программе «Жилище», которая предоставляет право выбора застройщика молодой семье. Другой вариант, если дело касается бюджетных средств, можно объявить тендер на участие в программе, что также уравняло бы шансы застройщиков. Вносить подобные коррекции в подпрограмму уже поздно, тогда фактически придется запускать её заново. А это уже удар по имиджу президента Удмуртии, который еще весной заявил об успешном ходе реализации этого республиканского проекта.
